Главная » Как правильно оформить

Как правильно оформить предоплату товар



Как правильно оформить задаток?

Процесс продажи-покупки недвижимости сам по себе не сложный, но для заключения основного договора необходимо собрать полный пакет документов для продажи квартиры. На это Вам потребуется некоторое время: в среднем от 2 недель и до месяца.

За этот период может случиться всё что угодно: продавец, например, может найти другого покупателя, который согласится приобрести квартиру по более высокой цене, или покупатель присмотрит для себя более выгодный вариант. Может также измениться материальное положение покупателя – и он откажется от сделки, либо у продавца – отпадёт необходимость в продаже квартиры. Да и ситуация на рынке недвижимости может кардинально измениться, цены на квартиры могут вырасти либо упасть, так что покупателю или продавцу уже невыгодно будет оформлять сделку по ранее оговоренной стоимости.

Как Вы уже знаете, подстраховкой для покупателя и для продавца является задаток. Редко какая сделка купли-продажи недвижимости обходится без внесения денежной суммы в качестве задатка. Ведь чаще всего обе стороны хотят быть уверены, что сделка состоится, и к моменту подписания у нотариуса договора купли-продажи квартиры сумма сделки не изменится.

Задаток превращается в аванс?

Каждому понятно, что под честное слово отдавать сумму задатка будет лишь наивный покупатель.

Любители банальных расписок тоже очень рискуют - в данном случае о защите интересов сторон и речи быть не может.

А приверженцев так называемого Договора (Соглашение) Задатка тоже хочу разочаровать: договор задатка как самостоятельная единица существовать не может.

ЗАДАТОК — это денежная сумма , которую должник выдаёт кредитору в счет причитающихся с него по договору платежей в подтверждение обязательства и в обеспечение его выполнения (Гражданский кодекс Украины, ст. 570).
ЗАВДАТОК - це грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. (Цивільний кодекс України, ст. 570).

Поскольку ЗАДАТОК – это один из способов подтверждения(. ) и обеспечения определённых обязательств по договору платежей (. ). то существовать он может исключительно при наличии основного обязательства. В данном случае таковым является Договор купли-продажи квартиры (в нём фиксируется обязанность покупателя уплатить продавцу стоимость приобретаемой квартиры). Но у нас-то основной договор ещё не подписан! И рассматривать предварительный договор как договор платежей тоже нельзя, так как при его подписании никаких денежных обязательств не возникает (ещё не за что платить). Стороны только обязуются в будущем заключить основной договор.

Исходя из вышесказанного, следует вывод:

НЕТ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА купли-продажи недвижимости – НЕТ ЗАДАТКА!

В случае судебных споров и разбирательств, переданная продавцу сумма будет трактоваться судебными органами не иначе как аванс . И если покупатель отказался от договора купли-продажи квартиры, то Продавец, рассчитывавший оставить себе сумму задатка в качестве моральной компенсации, будет вынужден её вернуть (ведь это уже не задаток, а аванс). И по той же причине, в случае несостоявшейся сделки по вине Продавца, Покупатель сможет себе вернуть лишь ту сумму, что уплатил на задатке, а никак не в двойном размере!

Как прописать задаток в предварительном договоре?

Учитывая противоречивую сущность задатка рекомендуем Договор, в котором Вы хотите прописать задаток не озаглавливать как Соглашение о задатке или Договор о задатке . В 99% случаях такой Договор (Соглашение) о задатке , заключённый в обеспечение предварительного договора купли-продажи квартиры , будет признан судом недействительным.

Самый оптимальный и надёжный в этом случае способ – зафиксировать уплату задатка и основные условия предстоящей сделки купли-продажи недвижимости в Предварительном договоре (образец здесь ).

Причём само слово задаток в соглашении лучше не употреблять. Замените его на гарантийная сумма , обеспечительная сумма или гарантийная сумма на подтверждение обязательств , а ниже пропишите неустойку (штраф) на случай неисполнения сторонами своих обязательств.

Алгоритм оформления задатка:

  1. Покупатель и Продавец устно проговаривают основные условия купли-продажи недвижимости (стоимость квартиры и валюта расчётов, в течение какого времени возможно оформить договор, освобождение квартиры и пр.)
  2. Стороны определяются с суммой задатка .
  3. Встреча у нотариуса для заключения Предварительного договора и передачи задатка. Нотариуса желательно чтоб выбирал Покупатель – дабы исключить вариант нотариуса, который в сговоре с продавцом. Ведь именно покупатель рискует быть обманутым и остаться без денег, и без квартиры.
  4. Проверка документов Продавца и Покупателя нотариусом. Затем покупателю или его представителю нужно внимательно проверить весь пакет документов продавца. право собственности, нет ли ранее наложенных на недвижимость запрещений, арестов или обременений, не были ли нарушены права проживающих в квартире при приватизации, нет ли проблем с наследованием и прочие нюансы. На этом этапе нельзя жалеть ни сил, ни времени, ни денег, если возникнет такая необходимость. Любая пропущенная мелочь в будущем может обернуться большой проблемой для покупателя.
  5. Совместное составление Предварительного договора в письменной форме
  6. Внимательное изучение Предварительного договора. Если всё устраивает – подписываем. Если нет – обсуждаем, исправляем, нотариус распечатывает, снова внимательно читаем, и, наконец, подписываем Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец)
  7. При заключении предварительного договора купли продажи квартиры нужно либо личное присутствие ВСЕХ совладельцев, в том числе супруги (супруга) Продавца. либо нотариально заверенное их согласие на продажу недвижимости. Иначе предварительный договор легко будет оспорить, и задаток придётся возвращать через суды. В случае, если на момент приобретения квартиры продавец не был в брачных отношениях, то он пишет об этом заявление. (Пример заявления)
  8. Передача задатка. Покупатель передаёт Продавцу денежную сумму (задаток), а Продавец в свою очередь пишет расписку в получении денег, обязательно указывает: сколько он получил, от кого, за что и по какому договору. Эта расписка до заключения основной сделки будет храниться у покупателя.

Собственность VipCity.com.ua. Материал охраняется Законом об авторских правах. При полном или частичном использовании материалов активная ссылка на сайт обязательна.

предоплата

Предоплата понятие

Термин предоплата Гражданский кодекс РФ описывает в § 1. Общие положения о купле-продаже. где идет речь о предварительной оплате товара:

Статья 487. Предварительная оплата товара

1. В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Определение предоплаты

Предоплата определяется как отдельный вид обязательств, тесно связанный с актом купли-продажи. Материально она выражается в виде некоторой суммы денег (аванса), которую покупатель передает продавцу в счет платежей, причитающихся по договору сделки.

Понятие предоплата Википедия не разделяет от понятия аванс .

Условия оплаты предоплата - это форма договора купли-продажи с отсрочкой платежа на оговоренный срок с условием передачи продавцу покупателем оговоренной первоначальной суммы денег (аванса). ВикипедиЯ

Фактически предоплата является формой расчета, происходящей по схеме, когда продавец товара или услуг отпускает (отгружает, предоставляет) товары или оказывает услуги только после получения на свой счет причитающейся ему заранее оговоренной фиксированной суммы денег или процента от сделки.

Предоплата в ГК РФ

Статья 487 ГК РФ «Предварительная оплата товара » описывает правила предоплаты и ссылки на другие статьи ГК, обеспечивающие условия предоплаты.

2. В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.[/pjustify]

3. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

[pjustify]Условие о предоплате должны быть оформлены в виде отдельного договора. Авансовый платеж – это предоплата задаток же имеет четкое юридическое определение и несет на себе функцию гаранта обеспечения заключения сделки, отказ от которой приводит к потери задатка. Предоплата же возвращается покупатели всегда за вычетом издержек продавца, если это прописано в договоре купли-продажи. Под понятие аванс или предоплата закон переводит любой договор задатка, если есть нарушение по процедуре его заключения.

Виды предоплаты

Договоры купли-продажи могут иметь различные формы оплаты с разными условиями отношений покупателя и продавца, поэтом среди видов предварительной оплаты (предоплата) выделяют несколько основных:

Возвращают ли предоплату

Неисполнение продавцом договорных обязательств в разумный срок приводит к прекращению отношений, что выражается в возврате суммы предоплаты (аванса) ее плательщику (Ст. 314). Неисполнение взаимных обязательств так же заканчивается возвратом предоплаты (Ст. 328). Если продавец не производит передачу товара продавцу, то последний может выставить претензия на возврат предоплаты (аванса) с надбавкой в виде процентов (Ст. 457).

Предоплата и аванс разница

В обычном употреблении особой разницы предоплаты и аванса (как не 100% предоплаты) нет, если под этим понимать сумму денег в счет причитающихся по сделке платежей. Однако в некоторых областях (бухгалтерия, банковское дело) иногда используют термин аванс или авансовый платеж как платеж или вклад, сделанный в оплату услуг, средств или материалов до их получения или использования. При этом авансовый платеж рассматривается как актив .

Несколько иное трактование имеет термин предоплата как особая форма расчетов. когда продавец передает покупателю товар или оказывает услугу, только после получения заранее оговоренной фиксированной суммы денег или процента от сделки.

Предоплата и задаток

В обиходе предоплатой считается любое обязательство с предварительной передачей денег, что включает задаток. Однако отличие предоплаты от задатка выражается в том, что задаток – хоть и имеет туже форму – суммы денег, но несет на себе функцию гаранта обеспечения сделки. Задаток – это серьезно, потому что закон предусматривает лишение стороны, виноватой в срыве сделки, денежных средств в размере задатка в пользу пострадавшей.

Предоплата и залог

Чаще всего залог путают с задатком, однако отличие залога от всех денежных выплат заключается в том, что залог – это не деньги, а имущество, переданное владельцем займодателю для обеспечения гарантии возврата взятого займа (денег). Залог – это категория кредита или займа, а не отношений купли-продажи.

В договорах о предоплате не следует применять термины залог, а заключение договора задатка должно сопровождаться соблюдением всех процедур, которые предусматривает Гражданский кодекс РФ.

Основные экономические понятия содержит мой Экономический толковый словарь :

Источник: http://design-for.net/page/predoplata

Как правильнее оформить предоплату: как задаток или как аванс?

В бизнесе довольно распространена ситуация, когда при заключении договора на поставку товара или предоставление услуги продавец требует с покупателя предоплату в знак подтверждения серьёзности намерений. Российское законодательство предусматривает два способа оформления данной суммы – можно оформить предоплату как задаток, либо как аванс. А в чём же разница этих понятий?

С точки зрения Гражданского кодекса аванс и задаток – это принципиально разные вещи. Так, аванс является по своей сути коммерческим кредитом (статья 823 ГК РФ). То есть, покупатель приобретает данный товар или услугу в кредит или с рассрочкой платежа, причём, по соглашению сторон, на сумму данного аванса могут начисляться проценты и пени.

Для того чтобы аванс стал надёжной гарантией и для продавца, и для покупателя, стоит заранее прописать в договоре приемлемые для обеих сторон защитные меры. Например, можно указать, что проценты начинают начисляться при срыве сроков выполнения обязательств покупателем.

С другой стороны, если покупатель вносит аванс в размере 100% от суммы оплаты за заказанный товар или услугу, то, согласно закону, продавец обязан выполнить свои обязательства. Это значит, что при необходимости покупатель может потребовать от продавца поставить товар или услугу через суд и выиграет это дело.

В отличие от аванса, задаток выполняет исключительно обеспечительную функцию. В статье 380 Гражданского кодекса указано, что сумма задатка, являющаяся частью оговоренного договором платежа, выдаётся в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения .

Закон указывает, что при неисполнении обязательств той или иной стороной задаток должен быть компенсирован (ст. 381 ГК РФ):

если обязательства не исполнены по вине покупателя, то задаток остаётся у продавца, как компенсация за невыполнение договора;

если обязательства не исполнены по вине продавца, то он должен вернуть задаток покупателю, причём в двойном размере;

если же договор расторгнут по обоюдному согласию ещё до начала выполнения обязательств, либо по каким-то независимым причинам не может быть выполнен, то задаток возвращается покупателю и все остаются при своих.

Кроме того, сторона, не выполнившая свои обязательства, обязана возместить другой стороне все расходы, но за вычетом суммы возвращённого задатка.

Оформление задатка или аванса

По-разному происходит и оформление разных форм предоплаты. Так, для того, чтобы получить аванс продавцу достаточно выписать счёт и получить по нему оплату, то есть никаких дополнительных оформлений и документов закон не требует.

Задаток обязательно должен оформляться в письменном виде, причём в договоре должно быть указано, что предусмотрен именно задаток, а не аванс. В противном случае, выплаченная в качестве предоплаты сумма будет считаться авансом, и на неё будут распространяться законы о коммерческих кредитах (п.3. ст. 380 ГК РФ).

Начисление налогов на сумму предоплаты

В связи с тем, что аванс является формой оплаты за заказанную услугу или товар, то с суммы аванса продавец должен уплатить НДС, а покупатель, в свою очередь может получить на сумму аванса налоговый вычет по этому налогу. То есть, при получении или оплате аванса по части НДС действуют те же законы, что и при обычном платеже.

Что касается налога на прибыль, то покупатель не может отнести сумму аванса в статью расходов, а продавец должен включить эту сумму в статью доходы, но только в том случае, если он использовал кассовый метод. Если же продавец применял метод начисления, то предоплата в сумму доходов не включается.

Задаток. как говорилось выше, не является формой оплаты. Он лишь своеобразное подтверждение намерений . Соответственно и налоги никакие с этой суммы платить не требуется. Пока обязательства не выполнены, задаток не может быть отнесён ни в статью доходов, ни в статью расходов, а вот НДС заплатить придётся, но только после того, как все обязательства по договору обеими сторонами будут выполнены. Без сопровождения бухгалтерии здесь не обойтись.

Источник: http://www.bf-omega.ru/poleznaya_informaciya/102/

Источники: http://www.vipcity.com.ua/article-115.html, http://design-for.net/page/predoplata, http://www.bf-omega.ru/poleznaya_informaciya/102/






Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением



© Все права защищены 2019.