Главная » Как правильно составить

Как правильно составить договор аренды жилья



Как правильно составить договор аренды квартиры

Интересная статистика: ежемесячно типовой договор аренды квартирыскачать хотят более 43 тысяч раз только в Московском регионе! Люди ищут бланки и примеры договоров, совершенно не понимая, что правильный договор аренды квартиры – это такой договор, который максимально защищает именно их интересы. Мы поговорим о защите интересов АРЕНДОДАТЕЛЯ/НАЙМОДАТЕЛЯ.

В каких случаях заключается договор аренды квартиры?

Не буду снова пересказывать свою статью, чем аренда отличается от найма. Скажу только, что если Вы сдаете свою квартиру физическому лицу, то должны заключать договор найма. Если вы сдаете квартиру юридическому лицу – то договор аренды квартиры. Удивительно, что большинство сайтов, предлагающих скачать договор аренды квартиры, не отслеживают это, зачастую предлагая заключить договор аренды двум физическим лицам. Это не правильно, будьте внимательны при выборе бланка!

В то же время, если речь идет действительно о договоре аренды квартиры, то вряд ли Ваш арендатор (юридическое лицо) отдаст Вам на откуп подготовку такого соглашения. В таком случае, будьте готовы внести коррективы, защищающие Ваши интересы, в их договор, составленный профессиональными юристами.
Какие интересы у арендодателя?

Чтобы избежать путаницы, далее по тексту арендодателем я буду называть физическое лицо, которое сдает свою квартиру, а договором аренды – соглашение с лицом (юридическим или физическим), которое эту квартиру снимает, подразумевая, что это может быть как договор аренды, так и найма.

Любой Арендодатель, начиная сдавать свою квартиру, становится бизнесменом. А цель любого бизнесмена – это максимум прибыли, при минимуме затрат и минимуме рисков. Давайте рассмотрим подробнее:

Максимум годовой прибыли возможен при условии максимальной месячной ставки для данной квартиры помноженной на стабильные ежемесячные выплаты.

Затраты арендодателя формируются из ежемесячных платежей, которые он обязан уплачивать за пользование квартирой (коммунальные платежи, свет, вода по счетчикам, телефон, интернет, консьерж, охрана и т.д.), расходов на экстренный ремонт (сломался холодильник, залили соседи, в доме устанавливают домофон) и налога на прибыль.

Риски арендодателя связаны с тем, что арендатор перестанет платить или досрочно освободит квартиру (риск простоя в течение времени поиска новых жильцов). Кроме того арендатор может испортить или украсть имущество, находящееся в квартире, а также своими действиями или бездействиями нанести урон имуществу соседей (пожар, залив).

Как максимально защитить интересы Арендодателя в договоре аренды квартиры?

Каркас договора аренды квартиры состоит из указания сторон сделки, идентификации квартиры, предмета договора (передачи квартиры в пользование за плату на определенный срок). Всем арендодателям я рекомендую дополнять любой типовой договор аренды квартиры, пунктами, отвечающими на вопрос а что, если? :

1. А что, если арендатор перестанет мне платить?

2. А что, если арендатор решит съехать?

3. А что, если мне срочно понадобится квартира, и я сам попрошу его съехать?

4. А что, если на арендаторов будут жаловаться соседи и участковый?

5. А что, если арендаторы будут использовать квартиру не по назначению или для противоправных действий?

6. А что, если вместе с арендатором будут жить еще пять (десять, пятнадцать) человек? Или домашние животные?

7. А что, если арендатор испортит мою мебель и технику, которую я передаю ему в пользование?

8. А что, если обнаружатся огромные счета за телефонные переговоры?

Чем больше таких вопросов арендатор сам себе задаст в каждой конкретной ситуации, тем лучше.

Далее стоит продумать пункты, которые необходимо включить в договор сдачи квартиры в аренду. чтобы застраховаться от указанных рисков, например:

1. Арендатор платит авансом за следующий месяц проживания. Просрочка на срок более 10 дней без согласования с Арендодателем влечет расторжение договора по вине Арендатора.

2. Арендатор обязан предупредить Арендодателя о досрочном расторжении договора не ранее чем за 30 дней до фактического выезда. В этом случае Арендатор обязуется предоставить доступ в квартиру для показов потенциальным арендаторам.

3. Арендодатель обязан предупредить Арендатора о досрочном расторжении договора не менее, чем за 30 дней.

4. Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды квартиры в случае нарушения Арендатором общественного порядка.

5. Арендодатель передает в пользование квартиру Арендатору для целей проживания. Использование в других целях или передача в субаренду не допускаются.

6. Вместе с Арендатором будут проживать (указать, кто?). Проживание других лиц в квартире более одного дня без согласования с Арендодателем не допускается.

7. Сохранность мебели и техники гарантируется залоговым платежом.

8. Задолженность за телефонные переговоры может быть компенсирована из залогового платежа.

Представленные пункты не являются истиной в последней инстанции. Однако такой договор вполне предусматривает большинство спорных ситуаций, которые могут возникнуть между арендодателем и арендатором. Кроме того, в отличие от большинства типовых договоров аренды, в этом договоре финансовые взаимоотношения сторон выделены в отдельное конфеденциальное соглашение.

Обсуждение ( 0 )

Аренда квартир и домов: правовые нюансы

Аренда жилья

Реалии нашей жизни таковы, что далеко не каждый гражданин Украины обеспечен собственным жильем. Возможность накопить достаточную сумму для покупки квартиры (дома) есть не у всех, а взять ипотечный кредит не каждый решится. Именно для таких граждан ст. 47 Конституции Украины закрепляет право на аренду жилья. Его реализация осуществляется на основании договора аренды, который является одним из видов гражданско-правовых соглашений, направленных на временную передачу имущества арендодателя в пользование нанимателю (на определенный срок и за плату).

Как правильно составить договор аренды квартиры (дома, коттеджа)?

В соответствии со статьей 811 Гражданского кодекса Украины, договор найма жилья заключается в письменной форме. Участниками арендных отношений могут быть физические и юридические лица. При этом, если нанимателем является юрлицо, использовать жилое помещение можно только для проживания в нем физлиц (ст. 813 ГКУ). Сдача квартир, коттеджей и домов без заключения договора аренды ограничивает права и усложняет защиту интересов как арендодателя, так и нанимателя.

При съеме квартиры, дома или коттеджа на срок более трех лет, потребуется нотариальное заверение соглашения с последующей государственной регистрацией (статьи 793, 794 ГК). Несоблюдение данного требования позволяет признать договор аренды недействительным в судебном порядке. При продлении договора найма, заключенного на период до 3 лет, нотариальное удостоверение и государственная регистрация права пользования недвижимым имуществом не требуется.

Какие условия аренды домов, квартир в Украине?

При оформлении арендных отношений в договоре найма должны быть прописаны такие условия:

Кроме того, во избежание возможных недоразумений в будущем, в договоре можно прописать любые дополнительные условия, например, ответственность за оплату коммунальных услуг, проведение косметического или капитального ремонта, возможность проживания с арендатором другие лиц и домашних животных. Законодательство Украины не предусматривает ограничений для внесения дополнительных условий в договор аренды жилых помещений (квартира, дом, комната, коттедж, дача).

Важно! Внимательное изучение документов до их подписания предотвращает вероятные проблемы.

На какой срок можно арендовать дом, квартиру?

Срок действия арендных обязательств является договорным условием и определяется сторонами самостоятельно. В случаях, когда продолжительность найма жилых помещений не была прописана, договор считается заключенным на пять лет. Квартиросъемщики, заключившие договора на период менее одного года (краткосрочный договор найма), согласно украинскому законодательству несколько ограничены в правах. В частности, арендаторы лишены преимущественного права на перезаключение аренды, а также не имеют права допускать проживания в доме посторонних лиц.

Какими правами обладают квартиросъемщики?

Квартиранты имеют право: использовать арендованную жилплощадь и находящееся в ней имущество (по целевому назначению и в соответствии с договором); подселять временных жителей и сдавать жилье в субаренду #8212; с согласия арендодателя и при заключении договора найма на срок свыше 1 года; требовать возмещения ущерба, причиненного жизни или здоровью вследствие ненадлежащего или опасного состояния арендуемой квартиры (дома); настаивать на уменьшении размера арендной платы, в случае ухудшения качества жилья #8212; на основании соглашения сторон.

Кроме того, наниматели квартир и домов имеют право на изъятие улучшений, сделанных ими в жилом помещении. Обычно это касается установки дополнительного оборудования, к примеру, кондиционера. Если такие улучшения произведены с согласия арендодателя #8212; арендатор имеет право на возмещение своих расходов или на зачисление их стоимости в счет арендной платы. Такой порядок регламентирован частью 3 статьи 778 Гражданского кодекса. Также квартиросъемщики имеют преимущественное право на перезаключение договора аренды жилья на новый срок (ч. 1 ст. 822 ГКУ).

Какие обязанности возлагаются на нанимателя жилья?
Кто оплачивает коммунальные услуги за съемное жилье?

Если речь идет не о посуточной аренде квартир (домов), а о более длительном периоде найма жилых помещений, оплата коммунальных платежей, согласно ст. 815 Гражданского кодекса, возлагается на нанимателя (если другое не установлено договором аренды). Законодательство Украины не запрещает сторонам самостоятельно решить кто должен оплачивать услуги ЖКХ #8212; арендодатель или арендатор.

Как избежать повышения арендной платы?

Сумма арендной платы и порядок ее внесения (наличный или безналичный расчёт, срок уплаты) в обязательном порядке должны быть зафиксированы в договоре. Это поможет избежать конфликтных ситуаций и незаконного повышения стоимости аренды. Согласно норм статьи 820 ГК, одностороннее изменение размера арендной платы не допускается, если иное не установлено договором.

Кто должен делать ремонт: квартирант или арендодатель?

В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса Украины, текущий ремонт жилого помещения (комнаты, квартиры, дома, дачи, коттеджа), переданного в аренду, обязан осуществлять наниматель, капитальный ремонт – арендодатель, при условии, что в договор найма не были внесены другие обязательства. Участники арендных отношений могут отойти от этого правила, например, договориться, что арендатор проводит капитальный ремонт в счет будущих арендных платежей.

Как расторгнуть договор аренды и вернуть деньги?

По своей сути договор аренды – это соглашение сторон, которое может быть расторгнуто как по инициативе наймодателя, так и нанимателя жилья. Если договором предусмотрены иные основания для его прекращения (помимо прописанных в Гражданском кодексе Украины), стороны вправе сослаться на них. Согласно статье 825 ГК, квартиросъемщик имеет право в любое время отказаться от договора найма, письменно предупредив об этом владельца квартиры за 3 месяца до выезда.

Обратите внимание! Уведомление о расторжении договора найма может осуществляться и в устной форме, но обязанность доказывания факта предупреждения возлагается на нанимателя. Если квартирант не сможет подтвердить надлежащее информирование арендодателя, собственник жилья имеет право требовать в суде взыскать арендную плату за три месяца после выезда арендатора.

В соответствии со ст. 784 Гражданского кодекса наниматель вправе требовать расторжения договора аренды, если арендодатель: передал помещение не надлежащего качества, не выполняет свои обязанности по проведению капитального ремонта, а также существенно нарушает условия договора.

Скачать образец договора аренды жилого помещения можно по ссылке: договор найма квартиры

Как правильно составить договор аренды квартиры?

Аренда квартир – одна из самых распространенных сделок на российском рынке недвижимости, позволяющая с минимальными затратами решить жилищный вопрос.

Действующее российское законодательство обязывает ее участников заключать письменный договор с внесением в него всех значимых условий. Это соглашение не требует заверения у нотариуса и составляется в произвольной форме.

Договор аренды квартиры между физическими лицами

Гражданский Кодекс РФ четко разграничивает договора аренды и коммерческого найма. Первый заключается, если жилое помещение снимает юридическое лицо, а второй – в случае возникновения отношений между физическими лицами.

Несмотря на то, что в повседневной жизни эти понятия используются как равнозначные, их неправильное употребление в договоре повлечет за собой признание сделки недействительной при попытке взыскать убытки в судебном порядке.

Соглашение вступает в силу сразу после подписания сторонами. При его заключении наймодатель или уполномоченное им лицо представляет документы, подтверждающие право распоряжение квартирой:

Нанимателю для заключения соглашения понадобится только общегражданский паспорт.

Образец документа

Соглашение о передаче жилого помещения во временное пользование составляется в соответствии с Гражданским Кодексом и обычаями делового оборота.

В него обязательно включают следующие пункты:

Помимо этих пунктов по желанию сторон в документе прописывают и другие условия, не противоречащие законам РФ.

Лицо снимающее квартиру в аренду несет ответственность за переданное имущество, включая мебель и бытовую технику.

Для того чтобы избежать возможных разногласий, участники сделки составляют расписку в получении денежных средств и подписывают акт приема-передачи жилого помещения, в который включают опись предметов обихода.

Иногда к нему прикладывают фото или видеосъемку особоценных для владельца вещей.

Нормы ГК РФ обязывают нанимателя содержать переданное помещение в жилом состоянии и выполнять необходимый текущий ремонт. К нему относится замена вышедших из строя смесителей или розеток, покраска облупившихся батарей и другие мелкие работы.

Производя неотделимые улучшения жилья, наниматель обязательно согласовывает их с собственником и после окончания найма передает без требования компенсации.

Важные нюансы

Соглашения о временной передаче жилых помещений делятся на:


Данные о долгосрочных договорах обязательно регистрируются и вносятся в Росреестр.


При этом государством взимается пошлина, которая на сегодняшний день составляет:

Для того чтобы расторгнуть соглашение об аренде в одностороннем порядке, инициатор прекращения отношений отправляет по почте письменное уведомление второй стороне контракта за 2 месяца до даты окончания договорных отношений.

Договора найма не подлежат регистрации в государственных органах, но их срок не менее важен для участников сделки.

Наниматели, занимающие помещение по долгосрочному контракту, имеют право на преимущественное заключение нового соглашения. Отказавшись от него, владелец теряет возможность сдавать квартиру в течение одного года.

Действующее законодательство не допускает досрочное прекращение найма без согласия нанимателя. Выселить человека можно только доказав в суде систематическое неисполнение условий контракта. Например, не внесение арендной платы более 2 месяцев подряд или использование жилого помещения не по назначению.

Наниматель вправе прекратить найм в одностороннем порядке. Для этого он за два месяца письменно уведомляет владельца помещения о досрочном расторжении контракта.

Для того что бы защитить интересы владельцев жилья, большинство соглашений о найме заключается на срок, не превышающий 11 месяцев, который при необходимости продлевают.

Страховой депозит при аренде жилья

Сдавая помещение, владелец доверяет дорогостоящее имущество малознакомым людям. Часто наниматели съезжают, не оплатив коммунальные услуги или сломав что-нибудь из обстановки. Для того снизить возможные убытки в соглашение включают пункт о внесение нанимателем страхового депозита или обеспечительного платежа.

Как правило, он равен месячной плате за аренду. Страховой депозит возвращается нанимателю после окончания срока найма и проверки владельцем сохранности имущества и оплаты коммунальных услуг.

Согласно статье 622 Гражданского Кодекса не подлежит компенсации естественный износ вещей.

Так, нельзя вычесть из гарантийного платежа стоимость выцветших на солнце обоев или незначительных потертостей на ковровом покрытии. И, напротив, цена порванных домашними питомцами штор или разбитой люстры возмещается в полном объеме.

Правильно оформленный договор найма защищает интересы всех сторон сделки. При возникновении трудностей в его составление нелишним будет обращение к специалистам риэлторам. Агентства недвижимости за небольшое вознаграждение сопровождают сделки, даже в том случае, если владелец и будущие жильцы самостоятельно нашли друг друга.

Источники: http://vsenovostroyki.ru/legal/476/, http://www.lawportal.com.ua/arenda-kvartira-dom.html, http://myestate.club/%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%B8%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE-%D1%81%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B0%D0%B2%D0%B8%D1%82%D1%8C-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80-%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B/






Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением



© Все права защищены 2018.